房地产全流程实务指引：基于司法裁判的大数据分析 202211 张莹琳，10000G+法律实务课程，视频＋课件＋法律文书+合同范本＋法律书籍（3000+本好书在线）。
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专题一非土地管理部门签订的土地置换类协议效力法律问题
一、问题的提出
实务中存在一类特殊的土地置换协议,该类协议并未按照正常的土地出让流程与政府土地管理部门签订,那么该类协议的效力如何?为方便理解该问题试举一例:A 公司与某镇府B 公司签订方协议该协议具体权务致为:某镇政府拟收回 B公司位于该镇的用使用并 A公司拍取得该镇甲地块的国有土地使用权。如 A公司其后事实上取得甲地的国有地使用权的,需以低于市场价格将其位于该镇乙地块上的部分建筑物出卖给 B 公司其中,B公司取得乙地块上建筑物的价格与市场价格的差额部分即实际优惠的金额则抵作镇政府本应支付给 B公司的动迁安置补偿款项部分。为此,笔者结合相关规定和司法裁判实务,对非土地管理部门签订的土地置换类协议效力所涉及的法律问题进行分析,以供参考。
二司法裁判实务梳理
(一)法院认定该类协议有效的情形
1.部分法院以“协议内容不涉及分制或处置地出让金地的具体交付过户时间等具体问题”为由,认为其并不是一份正式的土地出让合同,据此认定协议未违反法律、行政法规强制性规定,应属有效。
案例1-1-1 上海市某人民政府与上海经济联合发展有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案上海市高级人民法院(2016)沪民115号审判监督民事裁定书。
约定:某联合发展公司为支持曹路镇汽车工业发展,将其拥有的位于上川路以北、陈邵路以西、金惠路以东(金惠以西尚有部分)某某村 100.857 亩土地使用权以 18 万元/亩的价格让给某人民政府;同时,某人民政府为了补偿某联合发展公司,愿意将某 154 亩土地(下述某村 10 宗地)转让给某联合发展公司开发,土地征用、养吸劳安暨、动拆迁由某人民政府负责,完成后交付某联合发展公司,转让价格按60 万元/亩。
2005 年,双方又签订《补充协议》,约定:某联合发展公司通过摘牌方式取得某村10 宗土地的开发权,无论最终摘价格多少某人民政府均按 110 万元/亩收取成本,并在110 万元/亩的价格内按 110 万元/亩为基础承担政府收取的土地出让金,摘牌价格超出 110 万元/亩的部分全部返还某联合发展公司,超出部分的土地出让合由某联合发展公司按超出部分为基础自行承担;如果某联合发展公司未获得某村 10 宗土地的开发权,某人民政府按该块土地出让价格的 70% 扣除 110 万元/亩后返还某联合发展公司。
[法院裁判]《协议书》中并未对某村土地的具体交付过户时间等事项进行约定,由此可见，《协议书》并不是一份正式的土地出让合同。《协议书》系约定集体土地性质转换前暨程序的土地置换框架协议,并无直接出让集体土地的意思表示。《补充协议》中结算方式的条款以竞拍的不同结果为条件,分别约定了竞拍成功与不成功情况下的补偿金计算方法,并无某发展公司可直接收取土地出让金的意思表示。故上述两份协议均未违反法律、行政法规强制性规定,应属有效。
2.部分法院以“协议仅对双方权利务进行框架性约定无法其单独全面履行”为由认定协议性质为预约合同且协议未违反法律行政法规强制性规定合法有效。