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第一章商品房预约合同纠纷
1.商品房买卖预约合同如何认定?
[审判专论]
根据订立合同是否有事先约定的关系来划分,合同有预约和本约之分。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约,明确相关事宜,而预先达成的书面协议以对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定,从而起到稳固交易机会的作用本约合同是为了履行预约合同而订立或直接具有完备确定内容的合同。
《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的 13 项主要内容:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。"
[参见辛崇华:《商品房买卖预约合同的认定与解除》,截《人民司法·案例》2015年第8期。]
2.商品房买卖认购书的性质及效力如何认定?
[审判专论]
商品房认购书广泛存在于我国商品房交易实践中，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》(以下简称《解释》)第一次将商品房认购书提到法律规范层面,但由于《解释》过于原则化,对商品房认购书的法律性质以及认购书中的权利义务仍然难以清晰界定。
商品房买卖认购书是指商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者现房买卖合同前所签订的文书是双方交易房屋有关事宜的初步确认。双方约定在签订认购书后,开发商将在一定期限内为买受人保留标的物,不再售与他人。签订认购书时,真正的商品买卖行为并未实际发生,认购书的合同性质为预约合同，“预约,谓约定将来订立一定契约之契约”。
预约合同是独立有效的合同。《解释》采纳了该观点,将商品房买卖认购书作为商品房买卖合同的预约合同,是一种独立的合同。在传统民法理论中契约分为预约和本约,预约合同一般是在当事人协商谈判期间,就未来达成本约而作出的预先规划。预约属于一种债权契约,是以订立本约为其债务的内容。商品房预约合同是民法上的诚实信用原则和公平原则在房地产交易行为中的具体体现。